Foncier agricole : une grille pour estimer la valeur des biens loués.
Comment évaluer correctement les biens loués ? C’est pour tenter de répondre à cette question qu’une vingtaine de responsables des propriétaires et des fermiers de la FRSEA de Normandie se sont réunis à Bois-Guillaume (76) le 14 juin dernier.
Déterminer objectivement la valeur de location des terres est un exercice difficile. Pour aider les propriétaires et les fermiers, la FDSEA du Pas-de-Calais a mis au point une grille d’évaluation. Dorothée Decayeux, juriste à la FDSEA 62, a présenté la grille et, surtout, la démarche qui a animé les responsables de la FDSEA. Tout d’abord, la grille a été « inventée » pour améliorer le système des fermages mini et maxi fixés jusqu’alors différemment selon 13 zones naturelles dans le département. Ensuite, « chaque point donne lieu à une discussion entre le fermier et le propriétaire » a-t-elle précisé. De même, il ne s’agit pas d’évaluer les terres parcelle par parcelle, mais c’est une évaluation « de la propriété, par zone agronomique », la zone agronomique représentant un ensemble de parcelles aux caractéristiques agronomiques proches.
La grille de 100 points est ainsi répartie en trois chapitres qui détaillent la valeur agronomique des terres pour 70 points, la qualité du parcellaire pour 20 points et, enfin, les accès et le relief pour 10 points. Chaque point évalué prévoyant une fourchette de points sur laquelle les deux parties sont invitées à se mettre d’accord. Sans régler tous les problèmes, Dorothée Decayeux a confirmé que l’essentiel tient dans la pédagogie menée pour expliquer la grille et la manière de l’utiliser. Elle a aussi souligné que, depuis la validation de cette grille par l’arrêté préfectoral, les discussions pour évaluer les terres se sont apaisées.
Révision du schéma des structures
La présentation a mis en lumière l’intérêt pour les deux parties de réaliser un état des lieux en début et en fin de bail. La question des analyses de terre s’est même posée pour mesurer l’impact des pratiques du fermier sur la valeur agronomique des terres en fin de bail. Toutefois, le danger de prendre en compte des données réglementaires pour évaluer un bien a été pointé, les réglementations changeant avec le temps (épandage, proximité du voisinage…).
Fusion des schémas régionaux
Les deux sections ont ensuite ébauché la réflexion quant à la fusion à venir des schémas régionaux des exploitations agricoles. Ces schémas établis avant la fusion des régions vont être amenés à fusionner. La question demeure de savoir dans quelle mesure la loi foncière annoncée par le gouvernement impactera sur la politique des structures. Quoi qu’il en soit, les membres présents ont convenu que la question relève d’une volonté fondamentale de la profession : veut-on contrôler les agrandissements ou laisser se construire des exploitations de grandes dimensions au détriment d’agriculteurs plus modestes ? La question mérite réflexion car le profil des agriculteurs change. La population agricole n’est plus celle des années 60 et de nouveaux modèles d’exploitation apparaissent avec plus ou moins de succès. Derrière se pose aussi la question du positionnement professionnel : doit-il être de donner sa chance à chacun quel que soit son projet, ou de n’encourager que les projets qui présentent les meilleures chances de succès ?
La réflexion devra être menée dans les départements et une mise en commun devra avoir lieu au niveau régional pour tenir compte à la fois de l’homogénéité agricole régionale et des disparités de structures et de productions que l’on constate du nord au sud et de l’est à l’ouest de la Normandie.
